政讯通中心

北京又一场土拍落幕。

5月15日，北京两宗地块成功入市，成交金额33.55亿元。其中，旭辉+金地+首开联合体以底价20.55亿元竞得朝阳东坝限竞房地块，首开+路劲联合体以13亿元、溢价32%竞得大兴采育不限价宅地。

相较于上周北京土拍收金113亿元、出现了南城“地王”，本次土拍无论从位置、金额、热度上都略显平淡，唯一值得注意的便是东坝限竞房地块正常入市。

而同于今日开展的深圳土地市场却一如楼市火热。十余家房企围猎前海限价地，仅几轮报价后便达最高限价，最终由龙光以最高限价115.97亿元、配建4.08万平方米人才住房竞得。

一南一北，花开两支。5月已过近半，在北上广深之外，杭州、南京、无锡、太原等重点城市陆续进入土地市场的“小阳春”。如何补上因疫情失去的一季度业绩，闷声补储、积极拿地、推盘回款已成不少房企的态度。

半小时收金33亿

在今日成交的两宗地块中，成交较早的是朝阳区东坝限竞房地块（京土整储挂(朝)[2020]015号）。

该地块的成交过程非常顺利：此前报名参拍的远洋并未到场，旭辉+金地+首开联合体仅经过一轮报价便拿下了地块使用权，用时未及20分钟。

出让文件显示，东坝地块位于北京朝阳区东坝乡东风村，用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，土地面积2.02万平方米，规划建筑面积不超过4.85万平方米，出让起始价20.55亿元。按照规划，本次出让宗地中商品住房销售均价不超过69422元/平方米，且最高销售单价不得超过76364元/平方米。

而据观点地产新媒体此前报道，北京朝阳区东坝乡今年共推出了3宗相邻的限竞房地块，销售均价均不得超过69422元/平方米、最高销售单价不得超过76364元/平方米。其中两宗暂停出让、金额高达70亿元；位于东坝地块东北角的金盏乡小店村63.63亿元宅地同样暂停出让。

至此，朝阳区已有约134亿元涉宅地暂时无法入市，近期唯一出让的宅地便只剩下了今日出让的15号地块。

业内对东坝地块的讨论已持续了近1个月。对于为何暂停出让，认为流拍者有之，认为地块规划有所调整者有之，亦有人认为是朝阳区政府推地节奏放缓。同时，东坝地块多有别墅产品，更受高净值购房者青睐；周边住宅项目二手住宅定价在4.5万-7万元/平米居多，买房刚需的选择很多。

至于采育不限价宅地，虽然报名者仅有首开+路劲、城建+兴创两方，但双方报价胶着，从10亿起一路加价，每次加价1000万元，你来我往便是34轮。

最终，首开+路劲联合体以13亿元、溢价32%的代价竞得，成交楼面价16379元/平方米，用时同样未超过20分钟。

该地块位于大兴区采育镇，为R2二类居住用地、R53托幼用地。该地块土地面积7.7万平方米，建筑控制规模7.9万平方米，出让起始价9.85亿元。

虽然成交金额并不高，地理位置亦非大兴区域内最优，目前北京城建、京能等多家国企已在采育开发住宅项目。市场人士指出，采育现有项目均为低密度，邻近河北廊坊、大兴国际机场，未来临空经济区发展后，或可对标孙河板块的别墅区。

首开频繁落子与远洋试水

将目光放至本次参拍的房企上，可以发现，本次拿地企业均为合作开发，而首开的身影同时出现在了成交名单上。

梳理近期北京土拍，首开的名字更是几乎一场不落，在一季度之后提速拿地：

5月9日，首开+龙湖联合体在顺义新城第13街区SY00-0013-6039等地块土拍上频繁举牌，但最后输给了中建一局；

4月29日，首开+龙湖联合体以37.4亿元、溢价3.03%竞得大兴西红门一宗限竞房宅地，其商品住房销售均价均不超过6.44万元/平米，且最高销售单价不得超过7.08万元/平米；

4月16日，住总+首开+旭辉+花样年联合体以底价14.96亿元竞得密云区檀营乡6023地块，用地面积6.45万平米，建筑控制规模≤12.44万平米；

4月2日，中海+首开联合体以底价46亿元获得朝阳区金盏乡一宗涉宅地，用地面积为8.09万平方米，最大建筑面积为11.2万平方米；

2月14日，首开+住总+建工联合体以总价78.8亿元竞得昌平区东小口镇031地块，溢价率34.24%；首开+华润+住总+中交联合体以54.4亿元竞得海淀区西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块，溢价率26.2%。

拿地的配套是融资。据观点地产新媒体不完全统计，首开一季度累计新增借款余额145.68亿元，累计借款余额为1403.62亿元；进入4月，首开先后发行了30亿超短期融资券、42亿中票，票面年利率在1.5%至2.7%之间，可谓是低成本融资拿地。

业内人士透露，首开一般在联合拿地的地块中权益占比为25%-50%，多数不控盘、不操盘。对于今日拿地项目，首开很有可能延续不控盘、不操盘的风格。

与此同时，一直未出现在竞价现场的远洋也成了一个小插曲。

据观点地产新媒体获悉，远洋已有2年未在北京土地市场上公开拿地，参拍也并不多见，上一次拿地在2018年1月。

彼时，时值北京2018年第一场土拍，远洋联手首创以61亿元总价摘得北京孙河“限房价”宅地，楼面价61348元/平方米，溢价9.3%。按照规划，该地块商品住房销售均价不超过68924元/平方米、最高销售单价不超过72370元/平方米。

就远洋为何报名今日的朝阳区东坝土拍、但未能出场，远洋并未回复观点地产新媒体。据市场猜测，这或与远洋持有的孙河项目有关。该项目售价与东坝地块售价相近，定名为“禧瑞春秋”，产品以别墅为主，已于2018年11月拿到预售证书，预计将于2021年下半年交房。

分析人士认为，远洋或计划复制孙河项目，就东坝地块而言，被暂停出让的两宗地块更适合用于打造别墅产品，因此本次报名仅为试水。

此外，远洋在2017年多次在北京公开市场上拿地，近3年时间里，其项目已陆续入市。至于再次回归北京土拍市场，从企业发展角度而言，是一线城市补储需求，也代表着其对一线城市楼市的看好。