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开发商逾期办证业主如何维权

　　房子是老百姓的生活的一件大事，有些人干了一辈子也就攥够了买一套房子的钱。本应该满心欢喜买房子但是结果买来的房子却存在一大批瑕疵，其中最重要的就是没有房产证。虽然一个证看似事小，却与购房者息息相关。

　　房产证在居民上户口，小孩就学方面作用极大。尤其是现在的学校都是按学区划分的，重点审查小孩的户籍及住所地，如果没有房产证，极有可能会被学校拒之门外，也就是你花了天价买了学区房也不一定上得了学校。所以说购买房屋一定要买由房产证的房屋。

　　但是再看看现在房地产的乱象。很多房地产商基本上从政府手中拿到了土地就开始到银行抵押贷款，房子地基刚打好就开始预售，房子起了一半就正式对外销售。很多人交了清了房款却住不上房子，情况稍微好点的，房子住上了，房产证却未拿到。

　　办理房产证不是像普通老百姓想的那么简单，只要房子盖好，合同已签就可以办理。办理房产证要通过层层验收，规划验收、消防验收等等，可谓是过五关斩六将。很多开发商在拿地时就先天不足，施工建设时更是差强人意，办理房产证基本上属于希望渺茫。但是开发商的这种过错，最终的恶果需要买房者承担，如何避免这种现象的出现呢?

　　最好的办法就是在买房的时候就查看开发商的五证是否齐全，购买五证齐全的房屋才能有效地保证自己的权利。但是现在市场上五证齐全的房屋也比较贵，所以还是会有很多人愿意冒险选择相对便宜的五证不全的房屋，如果购买这种房屋是否开发商无法办理房产证该怎么维权呢?

　　首先在签订商品房买卖合同时，买房人应当着重审查合同上有没有关于办理房产证的条款，如果有是怎么约定的?一般情况下应当在商品房买卖合同中约定在交房后多少个工作日内办理房产证，如果逾期不办理，应当承担的违约责任。

　　关于违约责任约定还是有技巧的。很多购房者在签合同时看到了相关逾期办证的违约条款，想着就万事大吉了。其实不然条款之中也暗藏玄机，有些合同中约定有违约条款，但是细看审查就会发现违约金的约定特别低，基本上对开放商造不成影响，可能是已交房款的百分之一，百分之零点一等等。所以对该条款你还是得仔细计算计算的。

　　当然现在开发商的买卖合同都是格式条款，基本上条款签订了都很难改变，所以购买房屋的时候你就得掂量掂量是否还要继续购买房屋。如果执意购买就要承担逾期不能办证的风险。对于那些违约金约定极低而且还不愿意修改违约条款的开发商建议你最后不要购买。

　　如果事后开发商逾期办证就可以按照合同约定起诉到法院，要求开发商办理房产证并支付违约金。

　　其次，在购买房屋的时候无论是购买现房还是购买期房，都要看看该房屋所在区域的土地上是否有违章建筑，如果有违章建筑或者钉子户未拆迁的，一定要要留神。如果这些违章建筑事后不能拆除，那么该宗土地上就达不到三通一平标准，也就意味着房屋不能通过规划验收，那么房产证就办不下来。这个是硬伤，不是像容积量不合格、土地出让金未缴纳这些问题交点钱就能解决，只要钉子户一天不拆，房产证就一直办不下来。钉子户的拆迁难度问题我就不言而喻了，有些钉子户能一钉就钉几十年。

　　如果你真的购买到那种土地未达到三通一平标准的房屋，那该怎么办呢?这个维权的道路是相当漫长。作为购房者可以依据购房合同起诉到法院要求开发商为其办理房产证，法院可以按照合同判决开发商协助办理房产证。但是办理房产证是行政机关的行政审批流程，开发商即使全力协助，行政机关不审批开发商也无能为力。导致的结果就是开发商在业主的倒逼之下，起诉相关的政府部门。政府部门在交付土地时为达到三通一平标准，这个是责任在政府。

　　虽然我国行政诉讼法规定公民、企业可以起诉政府的行政行为，但是跟政府打行政官司本身就是一件艰难的事情，不是逼到万不得已，开发商也不会起诉政府。即使起诉，过程繁琐，而且也不一定胜诉。即使开发商胜诉，那么也只是判决政府承担相应的违约责任，常见的就是赔偿开发商的损失。

　　可是千辛万苦打赢了两场官司，最终的结果对购房者来说也没有什么实际的好处，想要办理房产证的初衷还是没有实现。不过在行政诉讼过后，高额的赔偿会对政府造成一定的压力，也会变相督促政府及时办理相关楼盘问题。政府部门之间沟通起来比老百姓直接和政府部门之间沟通会相对容易些。

　　可是上述情况都已经是最好的结果，政府在判决的压力下为购房者办理房产证。但是在目前高压反腐形势之下，即使是政府各部门之间的沟通，该宗土地不符合办证条件，而且是硬伤，估计·1办证机关也不会去办证，哪个部门领导都不会踩着高压线去给别的部门领导送人情的。

　　所以说要解决这一问题，必须在法律制度框架内形成一个有效的解决办法，对以往的问题楼盘出台一个解决方案，不能让政府的失误行为最终让老百姓买单。可是就目前的情况来看，这种机制还没有建立。所以购买这些楼盘的时候一定要慎之又慎。