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时代入局南沙旧改 联手保利、方圆的连片开发猜想

羊城旧改的热浪还在持续地翻滚着。

上周，番禺东联村以89亿投资金额正式“招婿”，市场还在猜测这个旧改项目是否最终由曾前期介入的时代摘得时，该公司已拿下了另一个村的开发权。

5月16日，经南沙黄阁镇大塘经济联合社代表会议表决，时代中国正式成为改造合作房企，总投资38.53亿元，改造范围总用地面积涉70.41万平方米。

作为南沙的传统居住板块，近半年来黄阁板块备受关注，逐渐成为南沙楼市的新主场。除先后推出多宗商住地，旧改市场也接连成功觅得“金主”。

无独有偶，3月开始，处于同片区临近的亭角村、大井村陆续招标，也于近日分别落袋保利及方圆，三个村落总改造投资金额超82亿元。

有消息称，三个村落将采取成片连片改造的方式进行开发。

时代入局黄阁

黄阁板块在南沙楼市的位置愈发突出。

虽然不比南沙中心的金洲板块那般完善成熟，但从距离上看，黄阁可以说是南沙距离广州市区最近的板块，可通过地铁4号线直达天河金融城以及换乘至CBD珠江新城。

同时，相比其他热门板块，黄阁目前房价尚处于“价值洼地”，一手房价仅2字头。

“旧改”作为近两年来羊城的一股浪潮，也见证了黄阁板块的发展。除了近期陆续招标的三个旧村，去年以来中铁建、星河已经拿下坦尾村、东湾村。

最新出让予时代的大塘村，集体经济组织的在册总人口为3398人、1116户，改造范围总用地面积70.41公顷，其中含旧村范围37.41公顷，留用地33公顷。

位置上，大塘村处于黄阁镇中心，周边有黄阁北路和京珠大道等主干道经过，离地铁4号线黄阁站直线距离约1公里。

根据出让条件，时代拿下这个项目所需承担的改造成本并不低。

规划披露，此次大塘村改造金额为38.53亿元，在更新改造过程中时代还须承担留用地中6.44万平方米旧改房源建设成本，此外还须配建1.78万平方米人才公寓、政府拆迁安置房等政府统筹房，建成后由区政府按成本价回购。

获取一个尚处于房价洼地的旧改项目，自然能带给开发企业一定的想象空间。

据观点地产新媒体了解，早在招标前夕，大塘村进行了控制性详细规划的调整，主要将一些村庄建设用地调整为二类居住用地，总建设规模由91.24万平方米调整为156.15万平方米，同时新增54班九年一贯制学校。

经调整，整个改造项目将以居住用地为主。

在市场看来，时代拿下大塘村这笔账是算得过来的。对于时代而言，自2018年开始在年报收入一栏新辟城市更新业务收入以来，旧改已成为这家房企的扩储重心。

截至2019年12月31日，时代中国城市更新项目总数超过120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。2019年，时代共获得8个旧改项目，其中4个位于广州，今年以来也陆续成为广州增城城丰村新汤社等旧改项目合作企业。

连片开发利弊

算上大塘村，近来黄阁板块已密集对三个旧村进行了招标工作。

早前有消息指出，亭角村、大井村以及大塘村将采取成片连片改造的方式进行开发，而这一说法并非空穴来风。

据悉，3月份开始，广州公共资源交易中心于5号、9号、25号先后发布了这三个更新改造项目公开引入合作企业的招标公告。其中，亭角村投资金额为12.74亿元，大井村投资金额为31.22亿元。

值得一提的是，上述两个先进行招标的村落在出让时都采用了将“三旧改造与公开市场拿地”关联起来的方式，即两个旧村的留用地都是分别出让给摘得村更新改造项目的企业，如方圆先是以48亿元摘得大井村2020NJY-2留用地，后摘得大井村旧改项目。

进行招标之后，于4月23日、5月10日及5月16日，亭角村、大井村、大塘村也分别进行了村民表决，保利、方圆、时代分别获得通过。

有业内人士指出，同时公布控规调整及招标中标，意味着进行连片开发的可能性很大。另一个可佐证的是，于今年4月8日，南沙区发布《关于加快推进成片连片改造促进节约集约用地的若干措施》的通知。

通知提及推进统一招商，成片连片改造项目涉及多个旧村庄的，原则上由属地镇街牵头组织进行统一招商，选择一个项目合作企业；如需单独招商的，应同步开展公开招商工作，涉及各村集体经济组织及合作企业应共同签订成片连片改造项目合作协议，并协商约定复建安置资金缴存比例、复建安置地块建设、融资地块面积分配等事宜。

对于这种连片开发模式，世联行广州大区副总经理林家星指出，随着广州三旧改造的推进，政府对于整一个片区有着综合开发的指导要求。

“在这种情况下，一个片区可能会涉及到非常多的村或者说旧城镇等的改造，所以不可能一个村就做一个方案，而是一些村联合起来，专门做一个大的方案进行调整跟提报。批复完之后，各个村按照总规指导作为指引进行具体方案落实，就可以更快速地推进。”

除了资源的集约利用与效率，连片开发也避免了开发的雷同性。林家星称，如果村单独进行方案上报的话，可能整个产业会非常雷同，连片规划开发有利于协同不同板块之间的产业导入，有利于不同片区的差异化发展。

据了解，这种连片开发模式在广州并不是个例，如白云谢家庄就由富力、华发、雪松分别与村里不同的合作社签订旧改协议，统一协同推动整个片区的城市更新。

林家星认为，未来旧村由不同企业参与、连片开发，但由政府统筹协调会成为主流模式。

“现在已经进入到片区旧改时代了，政府希望由一个片区来做旧改铺排，城市面貌和功能规划会更加清晰一些。”

可以理解，对于企业而言，除了较为独立地负责单个村的安置房及融资地块开发外，公建、产业导入部分则更多考虑与享受与同片区的协同。

然而，除了对于政府资源投入、公建实现程度等规划部署更加明晰一些，激发参与意愿之外，某种程度上也可能带来了一些弊处。

有业内人士指出，连片开发也会使得企业相对被动，没办法完全跟着市场节奏走，而是要整个区域都统一规划和进行，周期会相应拉长。

“灵活度肯定是没有那么高的。”林家星也持相似观点：“在时间的实现性上，因为旧改毕竟会涉及更多的利益主体，比如说村民那边的协同，某个村推进得比较慢可能会对其他推进得比较快的村有一定影响。”