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拆迁评估环节的四大重点，维权不打无准备的仗！

　　在国有土地上房屋拆迁中，房屋价值评估一向是最为重要的阶段之一，这个环节直接决定了所获补偿的多少。拆迁评估面积不准备，评估价格过低，部分项目未进行评估?在收到评估报告时，被拆迁人有满脑子的疑问想不通。

　　北京京康律师事务所主任史西宁律师今天就为大家总结拆迁评估环节的四大重点，拆迁维权不打无准备的仗!

　　一、放心签收，在评估报告送达回执上签字不等于认可其内容，更不能据此进行强拆。

　　在送达回执上的签字，代表的是被拆迁人收到了这个文件。《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日起施行，以下简称《评估办法》)规定，“房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告”。既然在送达回执上的签字仅仅代表您收到这份报告，那么对该报告是否认可则是另一回事。房屋被征收人在该评估报告上签字，并没有作出关于是否同意拆迁、是否认可拆迁补偿的意思表示，且房屋拆迁必须“先补偿，后拆迁”，未对拆迁补偿进行协商、未进行拆迁补偿，不得强拆。

　　二、申请复核评估

　　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请时应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。申请复核评估的程序意义大于实际意义，主要作用在于走程序、拖战线。复核评估的费用由原评估机构承担。

　　三、申请专家委员会鉴定

　　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

　　申请专家委员会鉴定是要自行付费的，可能达到待鉴定房屋总价值的6%。比如300万元的房屋，光鉴定费就可能高达18万元。

　　专业人士认为，专家鉴定是对申请鉴定的评估报告的评估程序、依据、假设、技术路线、方法选用、参数选取、结果确定方式等评估技术问题进行审核并出具书面鉴定意见的过程，越是评估行业相对规范的地方，指望通过专家鉴定来大幅提升征收补偿数额的越难实现的。如果其中的个别因素考虑不周，小幅提升一些是完全可能的，但老百姓所盼望的“翻一番”是比较困难的。

　　四、收到评估报告，对评估不满意，拆迁人可以间接针对房屋评估问题提起诉讼。

　　《评估办法》第22条也规定，被征收人通过申请复核，提交专家委员会申请鉴定之后，对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称征补条例)第二十六条规定处理，即被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　在实际办案过程中，我们经办了大量针对评估不合理，补偿不满意的城市房屋拆迁案件，在实际起诉过程中，我也会请求把“房屋价值评估”加法庭争议焦点，进行法庭辩论。评估公司出具的评估报告应属于鉴定意见的一种，行政机关在诉讼过程中如将评估报告作为证据使用，则该评估报告必然应符合证据规则中对鉴定意见的要求。