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同策研究院：全国一季度土地市场整体成交量价下滑

　　2020年一季度全国土地市场成交情况受到一定影响，整体成交量价下滑;从各线城市来看，三四线城市受影响最明显，成交规模下降最多;二线城市次之;一线城市受影响最小，其中一线宅地市场由于政府放松部分限制，市场热度有所上升。

　　由于疫情期间住宅市场去化速度减慢，房企资金周转压力增大，且土地市场供应延迟等因素，一季度土地市场降温，房企拿地趋于谨慎，虽然目前多地出台各类宽松政策、放松资金监管以应对疫情影响，但目前尚未反映在土地市场。

　　3月市场成交规模未见明显起色，市场成交量价与上月差异不大;住宅市场，一线城市住宅成交量价明显回落，二线城市住宅成交量价回暖，三四线城市成交规模维持上月水平但楼面价上涨;商办市场，一线城市量跌价涨，二线城市量涨价稳，三四线城市量稳价跌。

　　3月以来多个城市出现土拍回暖信号，但从市场整体数据来看，土地市场降温趋势尚未扭转。

　　同策数据

　　1、全国土地总体供应情况—月度

　　供应方面，3月全国土地供应规模与前两月基本持平，但有小幅增长，3月全国300城土地供应建筑面积14091万㎡，环比增加7.8%，同比增加9.6%。

　　2、全国土地总体成交情况—月度

　　成交方面，土地市场整体成交规模10575万方，较上月小幅下滑3.2%，各类型土地成交量继续维持低位;与上月相比，2月住宅、商办成交面积回升，工业成交面积减少;成交均价方面，本月成交楼板价为2107元/㎡，较上月下滑，是由于本月各类成交土地不如上月优质。

　　3、住宅用地成交情况-一线城市(月度)：

　　本月一线城市住宅用地供应、成交规模双双回落，本月一线城市住宅用地成交建筑面积142.5万平米，环比减少60.2%，但同比涨幅达到76.4%。楼面价方面，一线城市本月地价大幅下滑，平均楼面价11425元/平米，价格显著下滑主要是由于本月一线城市成交的住宅用地近半数为动迁安置房，其余地块多位于城市远郊。

　　4、住宅用地成交情况-二线城市(月度)：

　　二线城市本月住宅用地成交体量有所回升，为2297万平米，环比增加62.8%，成交规模提升主要是由于随着国内疫情趋近结束，各地土地交易市场陆续开放，苏州、合肥等地土拍明显开始回暖，房企拿地积极性有所提升;但与去年同期相比，成交规模同比减少8.4%;土地楼面价基本稳定，较上月有小幅上升。

　　5、住宅用地成交情况-三四线城市(月度)：

　　三四线城市住宅用地供求维持上月规模，无明显回暖迹象：2月成交面积2012.1万方，环比增加6.2%;成交楼面价3146元/平方米，与前几月相比有明显上升。

　　6、商办用地成交情况-一线城市：

　　3月一线城市供应39万平米商办用地，环比减少57.6%;成交方面，本月一线城市共成交32.5万平米，成交规模较上月大幅下滑;本月成交均价有所回升。

　　7、商办用地成交情况-二线城市：

　　本月二线城市商办土地供销量较上月小幅上升;供应面积688万方，环比增加11.9%;成交面积454.7万方，环比增加29.8%;成交楼面价1902元/平米，与上月基本持平。

　　8、商办用地成交情况-三四线城市：

　　三四线城市商办用地供应成交规模也有小幅回升，本月供应面积为508万平米;成交500.9万平米商办用地，环比增加27.3%;成交均价回落至1381元/平米。

　　9、全国土地总体供应情况—季度：

　　季度供应方面，每年一季度为土地市场传统淡季，今年一季度土地供应规模也保持了这一规律，1-3月土地供应规划建面42045.89万方，同比减少11.51%，达到2018年以来最低点，主要是由于受疫情影响多地土地供应延迟。

　　10、全国土地总体成交情况—季度：

　　从季度成交数据来看，一季度土地成交情况明显走低，与上一季度相比成交规模被腰斩，各类土地共成交33784万方，同比减少16.79%，环比减少46.2%。

　　11、住宅用地成交情况-一线城市(季度)：

　　本季度一线城市住宅用地成交规模虽然环比下滑但同比小幅增长，楼面价上扬明显;本季度一线城市住宅用地成交建筑面积720万平米，环比减少40.9%，但同比增加7.9%;楼面价达到20347元/㎡，为2017年以来最高值;综合来看，一线城市住宅用地市场受疫情影响较小，市场热度较高，主要是由于政府推地时适当放宽限制条件且地块位置较优，房企拿地热情提升。

　　12、住宅用地成交情况-二线城市(季度)：

　　二线城市本季度住宅用地成交体量下滑明显，为5841.77万平米，环比减少50.9%，同比减少28%，成交规模收缩;土地楼面价基本稳定，较上季度有小幅上升。

　　13、住宅用地成交情况-三四线城市(季度)：

　　第一季度三四线城市住宅用地成交规模同样大幅收缩：1-3月成交面积6966.75万方，环比减少60.1%，同比减少22.9%;成交楼面价2714元/平方米，与上一季度相比有小幅上升。

　　14、商办用地成交情况-一线城市(季度)：

　　第一季度一线城市商办用地市场成交规模保持较高位，成交建面255.07万方;但成交价格下降较明显，楼面均价7582元/㎡，为2017年以来最低点，主要是由于成交地块多位于远郊区域，且房企拍地意愿下滑地块多底价成交。

　　15、商办用地成交情况-二线城市(季度)：

　　本季度二线城市商办土地成交量价走低;成交面积1465.86万方，环比减少37.7%，同比减少10.2%;成交楼面价2202元/平米，较上季度明显下跌。

　　16、商办用地成交情况-三四线城市(季度)：

　　三四线城市商办用地量跌价稳，本季度三四线城市成交1878.98万平米商办用地，环比减少64.9%，同比基本持平;成交均价1756元/平米，较上季度有微幅上涨。

　　全国各类土地溢价率走势

　　1、住宅用地溢价率(月度)：

　　本月一线城市宅地成交溢价率明显下滑，二线及三四线城市溢价率小幅上升;一线城市溢价率明显下跌主要是由于本月成交的宅地不如上月优质，二线城市及三四线城市溢价率小幅提升是由于部分城市土地市场回温带动市场溢价提升，但考虑到目前市场规模依然处在低位，市场尚未达到整体回温的程度。

　　2、商办用地溢价率(月度)：

　　本月一、二线城市商办用地成交80宗，几乎都是底价成交，三四线城市商办用地成交112宗，平均溢价率明显上扬，达到24.59%，主要是由于个别城市溢价率极高带动整体溢价率上升，本月三四线城市中商办成交溢价率排名前三的城市为：唐山市(899%)、宿州市(273%)、池州市(128%)。

　　3、住宅用地溢价率(季度)：

　　本季度各线城市宅地溢价率均有不同程度上升;溢价率集体上升主要是由于2019年四季度住宅市场遇冷，房企去化、资金压力较大，拿地热情较低，同时土地市场供应放量，竞争不激烈，导致市场溢价率跌至低位，而第一季度由于部分房企有补仓需求且政府为降低疫情影响供应出一些较优质地块，使得市场溢价率有所回升;分各线城市来看，一线城市溢价率上升更加明显。

　　4、商办用地溢价率(季度)：

　　本季度一线城市商办用地基本都是零溢价成交;二线城市商办成交溢价率较上一季度有明显下滑，3月成交地块均为底价成交;三四线城市溢价率大幅升高，主要是由于整体成交量较小，个别地块的超高溢价率带动市场整体溢价率抬升。