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广州加强管理闲置土地

时间:2019-06-13 09:44 来源:未知 作者:鹏程 浏览量:829 []
本版文、图 信息时报记者 罗莎琳

截至今年8月31日,我国的土地招拍挂政策已实施9年了。回顾2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”),要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,自此,每一块土地的拍卖都要遵循“价高者得”的游戏规则,而不能“协议出让”。因此,近年来国内各地地王频出,且高涨的地价持续推动楼价上升。

地王频出:珠江新城地价6年涨了1万元/平方米

据悉,在2004年8月31日之后,各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权,以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定,2004年8月31日以后,发展商必须及时缴纳土地出让金,而且如果在两年内不开发,政府可把该土地收回。业界将该文件实施称为“8.31土地大限”。

近年来,在土地拍卖“价高者得”的游戏规则下,国内各地包括广州,地王频出。

以广州珠江新城为例,记者粗略估算了一下,该板块地价仅6年之间就涨了近1万元/平方米。2012年6月的卖地会上,珠江新城D4-B2地块以3.3万元/平方米地价成交,再次刷新广州土地市场最高地价单价纪录,成为当时的“地王”。这一地价比当时不少在售的珠江新城写字楼项目价格还要高。

另外,今年海珠区南洲路一地块以3.3万元/平方米坐上广州地王宝座。而在同一区域的楼盘珠江御景湾目前的二手售价仅为2万元/平方米。据悉,珠江御景湾的地块大约在2000年就已经拿了,当时地价很便宜,只要几百元每平方米。

有地产人士指出,“8.31土地大限”是导致地王最直接的原因。不过,广州地产专家肖文晓认为:“ 现在一些人抨击8.31土地大限,很大程度上就是因为实行土地招拍挂之后,直观的反映就是土地价格飙升,出现了很多地王。但是我认为只要是市场供求关系使然,地王本身并没有错,关键在于我们在将房地产市场(包括土地市场和商品房市场)完全市场化的同时,没有承担起应尽的责任,也就是保障房体系的建设。”

高地价推高楼价:广州一楼盘9年来涨价逾7倍

满堂红市场研究部高级经理周峰认为,正是因为品牌企业参与土地竞拍,多数是把土地的成交价格推高,所以楼价持续走高。就这样,广州楼价从10年前的3888元/平方米进化到去年的14044元/平方米;今年上半年,更飙升至16071元/平方米。

以南洲路为例,自从近3.5万元/平方米的楼面地价创下广州地价新高之后,周边楼盘似乎更有了涨价的“理由”。罗马家园收官作“龙禧”成为该盘史上单价最高的组团,3.3万~3.7万元/平方米的售价,相比2004年5000多元/平方米的开盘价,涨了7倍多。

而珠江新城作为广州豪宅的代表区域,楼价的涨幅更令人咂舌。2003年,凯旋新世界的开盘价仅为7000~9000元/平方米,就这样在当时片区中的价格也是数一数二的,而如今,凯旋新世界的售价已经超过8万元/平方米。据了解,目前珠江新城的楼价普遍在4.5万元/平方米以上。最贵楼盘侨鑫汇悦台的单价已经超过9万元/平方米,甚至部分单位已经超过10万元/平方米。“珠江新城的地价去年都超过3万元/平方米,开发商自然要把楼价往上调”,侨鑫汇悦台相关负责人顾先生认为。

不过,肖文晓则认为,正是因为以前商品房和保障房两条腿走路变成了商品房一条腿走路,这才导致中低收入阶层的住房问题得不到很好的解决,从而引发了社会对高房价的矛盾。

打击管理闲置土地雷声大雨点小

“8·31”大限之后,其中有两年还对土地实行一年内不动工就由政府无条件收回,且不给开发企业任何补偿费。而对于管理闲置土地的打击力度,广州也是不留余地。2010年3月1日,新修订的《广州市闲置土地处理办法》施行,开发商若囤地,成本将大幅增加。新办法规定,土地闲置费不再按月计收,而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收,并明确规定逾期不缴纳土地闲置费的,自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1%。的滞纳金。

不过,有业内人士向记者透露,虽然打击管理闲置土地的政策出台了好几次,但是总是雷声大雨点小。目前闲置土地主要集中在花都、番禺,白云等近郊地区,市中心比较少。“以前出让的土地非常便宜,几十元/平方米、几百元/平方米都有,而现在涨至数千元/平米”,这才是开发商迟迟不肯动工的原因。

土地交易更加公开透明市场化

尽管“8·31土地大限”之后产生了很多地王,也加剧了中小企业的淘汰率。但不可否认的是,“8.31土地大限”之后,土地市场已经进入较正规的拍卖程序。地产人士表示,这9年期间,“8.31土地大限”给全国各大城市的土地市场带来了非常大的改变。它把没有资金实力的小企业排除在土地市场门外,保证土地在被竞得后能在品牌开发企业的设计和开发后完全体现并提升其自身价值,最终让楼市的客户能住上质量相对有保障的房子。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,“8.31大限”是指所有土地交易包括二手都要经过拍卖程序,不得私下交易。政策让土地交易更加公开透明、市场化。大大降低了权钱交易的腐败行为,政策也有利于社会资源的优化配置,土地通过公开市场拍卖能使其价值最大化。

广州地产专家肖文晓也表示,尽管土地大限之后产生了很多地王,但是不可否认的是,实行招拍挂之后,土地出让更加透明化了,为市场提供了一个较为公平的竞争环境。而在此之前,很多土地都是以协议方式转让的,存在很多的灰色的猫腻空间,容易产生利益输送。

土地高度垄断:有资金的发展商才能获得土地

“将来的房地产市场,没有几千亿的融资平台,你只是一个打工的”,这曾经是万科掌门人王石发表的论调。业内人士认为,资金实力的强弱决定了开发商在土地市场的胜败。对开发商来说,并非每一幅土地都能赚到钱。但有价值的土地又都炙手可热,优质地块往往需要经过多轮竞价才能入手,因此它们中的绝大多数都是被大房企垄断的,高额的地价,中小房企根本无法望其项背。

广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平指出,在1998年房改时,土地是排在第一位的。发展商获得土地,就能获得资金,银行就能给你贷款,所以银行排在第二位。但“8·31”之后,这些都改变了,资金排到第一位,土地排到第二位。当发展商没有资金时,就没有办法从土地交易市场获得土地。而资金实力雄厚的上市公司或大发展商自然会得益不少。

中原地产研究表明,今年上半年,十家标杆房企的购地可建面积分布中,二线发展中城市占比最高,为55%,一线、二线发达及三四线城市分别占7%、22%、15%。“因房价、地价的持续走高,房地产行业逐渐成为一个寡头垄断的行业,中小型房企生存困难”,广州一中小型房企副总经理黄春如是说。

土地政策应适时做出微调

周峰表示:“在我看来,“8·31”土地政策应该随着市场大环境的变化而适时做出微调,且应该对存量和增量一视同仁。譬如别墅用地在“8·31”之后就不再批出,但现在市面上仍旧有一批在2004年之前就储备好的别墅用地在开发或待开发,这些土地储备时间超过了10年,其中有哪些地是一直处于未开发状态的。能否跟8.31之后的政策一样,主管部门可以对其进行资源再整合利用?这样可以有效促使市场新房供应量的增加。”

肖文晓表示,8.31大限是市场的一大进步,土地招拍挂这个政策本身并不需要检讨什么。而是我们在实行土地招拍挂制度走市场化道路的同时,政府没有把解决中低收入阶层住房问题的住房保障体系建起来,或者说虽然有建但是还很不完善,覆盖的人群也不足够,这才是真正要解决的问题。等保障房的问题解决了,不再把所有人的住房问题都推给市场,高房价的问题自然就不再是问题,也没有人会关心富人愿意花多少钱买房。

“反而最近地方政府在执行8.31大限的时候出现的一些“回潮”,比如定向出让土地的情况越来越多,这并不是一个好的苗头。行政对市场干预过多,市场必然会成为一个扭曲的市场,这对市场的健康发展是不利的”。肖文晓进一步表示。

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